Правовые подводные камни покупки недвижимости в Турции

• Местонахождение объекта недвижимости

Важно, чтобы приобретаемый объект недвижимости не находился в военных запрещенных зонах, военных зонах безопасности или зонах стратегической важности, так как продажа объекта, находящегося в такой зоне, иностранному лицу, запрещена.

• Ограничение по площади

Иностранные физические лица имеют право приобретать недвижимость общей площадью, не превышающей 10% от общей площади частной собственности соответствующего района, но при этом, не более 30 гектар по стране на человека.

• Наличие необходимых документов

В этом материале мы не будем останавливаться на всех необходимых документах, обратим внимание читателя лишь, по нашему мнению, на самых важных из них: 1. полис страхования от стихийных бедствий (DASK poliçesi) и 2. заключение эксперта об оценке стоимости объекта (Değerleme Raporu). Данные документы должны предоставляться продавцом. Без этих документов Земельный кадастр (Tapu Müdürlüğü) не допустит совершение сделки. С полисом (документ №1) все просто, так как он является обязательным для всех собственников недвижимости, но на практике – не все его оформляют. В случае, если он не был оформлен ранее, то продавец должен его оформить до подачи заявки в  Земельный кадастр.

Что касается заключения эксперта (документ №2), составление заключения эксперта занимает около 4-5 дня. Как правило, экспертное заключение запрашивает продавец после получения задатка от покупателя. Продавец сам выбирает эксперта через онлайн систему Земельного кадастра из списка сертифицированных экспертов. Оценка стоимости объекта устанавливается согласно рыночной ситуации, эксперт в своем заключении за основу берет сделки с аналогичными объектами в этом же районе, где находится планируемый к приобретению объект.

• Наличие присяжного переводчика

На каждом этапе сделки при коммуникации с государственными органами покупателю будет необходим присяжный переводчик, что может замедлить процесс покупки. Мы рекомендуем и это обычная практика, когда клиент оформляет доверенность у местного нотариуса либо предоставляет апостилированную или заверенную в турецком консульстве доверенность, оформленную за рубежом, на турецкого адвоката для представления его интересов на протяжении всей процедуры приобретения недвижимости.

• Наличие ВНЖ (вида на жительство)

Довольно распространенный вопрос. Наличие ВНЖ для приобретения объекта недвижимости не требуется. Наоборот, после свершения сделки покупатель имеет право на получение ВНЖ в Турции на основании наличия права собственности на объект недвижимости, находящийся на территории Турции.

Если сумма оценки объекта, указанная в экспертном заключении (см.выше), превышает 400 000 долларов США, то у покупателя (+ его супруг/супруга и дети до 18 лет) есть право подать заявку на получение гражданства Турции, при условии регистрации запрета на продажу данного объекта в течение 3 (трех) лет.

• Валюта и конвертация суммы сделки

Одним из условий сделки купли-продажи является конвертация суммы сделки, которая обязательно должна быть в иностранной валюте, в турецкую лиру, потому что сумма сделки, которая регистрируется в Земельном кадастре, может быть указана только в турецкой лире. Поэтому при отправке, на свой счет или на счет продавца, как задатка, так и оставшейся основной суммы сделки необходимо оформить Свидетельство о конвертации (Döviz Alım Belgesi). Без данного документа Земельный кадастр не допустит стороны к совершению сделки. Конвертацию может осуществить сам покупатель, если у него есть счет в турецком банке и он отправляет сумму в иностранной валюте со своего зарубежного счета, направив запрос своему турецкому банку, либо продавец, который напрямую получает оплату от покупателя в иностранной валюте – таким же образом, обратившись с запросом в свой банк о конвертации суммы в турецкую лиру и оформлении Свидетельства о конвертации. Важно отметить, что любая из сторон самостоятельно без участия своего банка не может осуществить данную конвертацию, ее может осуществить производит непосредственно турецкий банк, запросив курс у Центробанка Турецкой Республики. Таким образом, как правило, курс конвертации отличается от рыночного и стороны несут курсовые убытки, поэтому важно указать в договоре, что «ни одна из сторон не имеет права обращаться к другой стороне с претензиями о возмещении курсовых потерь», а сумму сделки для регистрации в Земельном кадастре считать ту, которая указана в Свидетельстве о конвертации.  

• Оформление сделки

Право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю только с момента регистрации сделки купли-продажи в Земельном кадастре (Tapu Müdürlüğü). Важно знать, что заключение предварительного договора купли-продажи или договора купли-продажи между сторонами в письменном виде и даже – в присутствии нотариуса не влечет за собой автоматического перехода права собственности. Мы не отговариваем клиента не заключать данные договора, напротив, мы советуем заключить предварительный договор купли-продажи или комиссионный договор (между покупателем, продавцом и риэлтором) с целью фиксирования условий договоренностей между сторонами. Однако при этом, необходимо помнить, что для перехода права собственности к покупателю сторонам (покупателю и продавцу) необходимо подписать и зарегистрировать официальное свидетельство (resmi senet) в соответствующем Управлении Земельного кадастра по месту нахождения объекта недвижимости, являющегося предметом сделки.

• Освобождение сделки от применения НДС

Иностранные лица, не проживающие на территории Турции и не имеющие ВНЖ в Турции, в сделках приобретения объектов недвижимости от застройщика, не облагаются НДС (18% или 1%). Что касается сделок на вторичном рынке, то НДС к таким сделкам не применяется.

• Оплата кадастровой пошлины

Согласно Закону «О пошлинах» №492, кадастровая пошлина при сделках купли-продажи недвижимости взыскивается в размере 2% от стоимости сделки с покупателя и – в этом же размере 2%, с продавца. Стороны могут договориться об иных условиях оплаты этой пошлины. На практике продавцы обычно отказываются нести данные расходы и покупатель вынужден платить кадастровую пошлину в общем размере 4% от суммы сделки.

• Имеют ли право иностранные юридические лица приобретать объекты недвижимости в Турции?

Иностранные юридические лица имеют право приобретать объекты недвижимости в Турции только в рамках специальных законов, например, Закон «О стимулировании туризма», Закон «О нефтяном рынке», Закон «О промышленных зонах» и т.д..

Иностранные компании, не имеющие статуса коммерческого предприятия или не имеющие статуса юридического лица, не имеют права приобретать недвижимость в Турции. Таким образом, иностранные ассоциации (союзы) и организации (фонды), не имеющие статуса юридического лица, не смогут приобрести недвижимость в Турции.

• Имеют ли право местные юридические лица с иностранным капиталом приобретать объекты недвижимости в Турции?

Зарегистрированные в Турции юридические лица, акционеры/участники которых являются иностранными физическими или юридическими лицами либо международными организациями и владеют минимум 50% акций/долей либо имеют право назначать или отстранять от должности большинство членов совета правления/директоров, имеют право приобретать и распоряжаться правом собственности или ограниченными вещными правами с целью ведения деятельности компании в соответствии с видами деятельности, указанными в уставе компании. Таким образом, данные юридические лица с иностранным капиталом могут свободно приобретать недвижимость и ограниченные вещные права при условии, что данные действия совершаются в рамках своей деятельности, указанной в уставе.

С уважением,

Elena Bakmaz
ELBZ Consultancy