Общий обзор правового регулирования приобретения недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами, а также местными юридическими лицами с иностранным капиталом в Турции
Порядок приобретения недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами, а также компаниями с иностранным капиталом в Турции регулируется ст.35 и 36 Закона «О земельном кадастре» № 2644 («Закон»).
Ранее приобретение недвижимости иностранными лицам было обусловлено ограничениями, в том числе, наличием «принципа взаимности», заключающегося в том, что иностранное физическое или юридическое лицо имело право приобрести недвижимость только при условии, что законы страны его гражданства/регистрации позволяют приобретение недвижимости для турецких лиц. Однако, ситуация изменилась с 19 августа 2012 года, когда со вступлением в силу изменений к ст. 35 и 36 Закона данный «принцип взаимности» был отменен. Таким образом, права иностранных лиц и турецких граждан на приобретение права собственности и ограниченных вещных прав на недвижимость в Турции уравнялись. Но несмотря на то, что «принцип взаимности» был отменен, Законом все-таки предусматриваются некоторые ограничения, о которых пойдет речь в данном материале.
1. Иностранные физические лица
Иностранным физическим лицам, желающим приобрести недвижимость в Турции, в первую очередь, необходимо быть гражданином страны, входящей в список стран, определенных Советом Министров, принимая во внимание международные отношения и интересы страны. Данный список стран, определенный Советом Министров, не был опубликован. Иностранное физическое лицо, желающее узнать, входит ли страна его гражданства в данный список, может получить данную информацию только после подачи заявки и необходимых документов на приобретение недвижимости в соответствующее Управление Земельного кадастра. Например, граждане Болгарии не имеют права приобретать недвижимость в городах Турции, граничащих с Болгарией, таких как, Эдирне и Кыркларели.
Иностранные физические лица имеют право быть собственниками недвижимости, а также ограниченных вещных прав, имеющих независимый и постоянный характер, (например, право на застройку, сервитут и т.д.) на недвижимость площадью, не превышающей 10% от общей площади частной собственности соответствующего района (т.е. если из общей площади вычесть площадь гор, лесов, парков, государственной недвижимости и пр., то мы получим площадь недвижимости, которая может быть/стать частной собственностью, так вот иностранные физические лица имеют право приобрести недвижимость площадью не более 10% от этой оставшейся площади), но не более 30 гектар по стране на человека. Совет Министров вправе увеличить позволенный объем площади по стране на человека вдвое.
Совет Министров наделен широкими полномочиями в отношении определения порядка приобретения недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами. Так, в случае необходимости, вызванной интересами страны, Совет Министров имеет право определить, ограничить, частично или полностью приостановить или запретить приобретение недвижимости и ограниченных вещных прав иностранными физическими и юридическими лицами по следующим критериям: «страна», «человек», «географическая область», «срок», «число», «пропорция», «тип», «характер», «площадь» и «количество».
Не существует ограничений для иностранных физических и юридическим лиц в отношении типа приобретаемой недвижимости. Так, иностранные физические и юридические лица могут приобретать жилые и нежилые помещения, офисы, земельные участки, а также земли сельскохозяйственного назначения. Однако, необходимо учитывать, что в случае приобретения земельного участка без строения (сад, маслиновая роща, земля сельскохозяйственного назначения и т.д.), иностранное физическое или юридическое лицо обязано предоставить проект развития недвижимости на согласование в Министерство общественных работ и жилищного строительства Турецкой Республики в течении 2-х лет со дня приобретения недвижимости. После того, как Министерство одобрит и определит срок начала и окончания реализации проекта, информация о проекте регистрируется в соответствующем Земельном кадастре. Далее Министерство проверяет осуществление проекта в срок.
В случае, если иностранное лицо покупатель не подает проект на одобрение Министерства в срок, использует недвижимость в нарушение с целью его приобретения, не реализует проект в срок, то оно обязано ликвидировать имущество в течении 1-го года. В противном случае, Министерство финансов ликвидирует имущество самостоятельно и вырученные денежные средства передаст собственнику соответствующих прав.
Необходимо отметить, что иностранные физические лица не имеют права приобретать недвижимость, находящуюся в военных запрещенных зонах или зонах безопасности, но могут арендовывать недвижимость в военных запрещенных зонах второй степени при условии наличия специального разрешения.
Вышеупомянутые ограничения не распространяются на регистрацию ипотеки в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории Турции, в пользу иностранных физических лиц, т.к. ипотека не влечет за собой передачу имущества.
Для вступления в силу права собственности в Турции, переход права собственности должен быть зарегистрирован в Земельном кадастре. Право собственности переходит к покупателю только с момента регистрации передачи этого права в Земельном кадастре, а не с момента заключения договора купли продажи или договора предварительной купли продажи недвижимости. А также, заключение договора у нотариуса не влечет за собой автоматического перехода права собственности. Для перехода права собственности к покупателю, в Управлении Земельного кадастра должно быть подписано и зарегистрировано официальное свидетельство (resmi senet). Поэтому, покупатель после того, как удостоверится в Управлении Земельного кадастра в том, что на недвижимости не зарегистрировано ареста, ипотеки или других отягощений, а также нет препятствий к продаже, может зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости в свою пользу в соответствующем Управлении Земельного кадастра.
Для приобретения недвижимости иностранному лицу нет необходимости в получении вида на жительство. Наоборот, факт наличия прав собственности на объект недвижимости, находящийся на территории Турции, дает право собственнику получить вид на жительство.
Согласно ст. 35/1 Конституции Турецкой Республики, все лица, как иностранные граждане, так и турецкие граждане имеют право наследования в Турции. Однако, приобретение недвижимости иностранными лицами путем наследования также обусловлено вышеуказанными ограничениями. Таким образом, имущество и ограниченные вещные права, приобретенные иностранным физическим лицом путем наследования, площадь которых превышает 10% от общей площади частной собственности соответствующего района или 30 гектар по стране, подлежат ликвидации.
2. Иностранные юридические лица
В соответствии со ст. 35 Закона, иностранные юридические лица, зарегистрированные и имеющие статус коммерческого предприятия согласно законам соответствующих стран, имеют право приобрести право собственности или ограниченные вещные права в Турции только в рамках положений специальных законов, в т.ч. Закон «О стимулировании туризма», Закон «О нефтяном рынке», Закон «О промышленных зонах».
Иностранные компании, не имеющие статуса коммерческого предприятия или не имеющие статуса юридического лица, не имеют права приобретать недвижимость в Турции. Таким образом, иностранные ассоциации (союзы) и организации (фонды), не имеющие статуса юридического лица, не смогут приобрести недвижимость в Турции.
3. Турецкие юридические лица с иностранным капиталом
Ст.36 Закона регулирует право турецких юридических лиц с иностранным капиталом приобретать недвижимость в Турции. А также, принципы и процедуры применения данной статьи Закона определены Правилами Министерства экономики «О приобретении права собственности и ограниченных вещных прав компаниями и их дочерними предприятиями в рамках ст.36 Закона».
Согласно вышеупомянутой статье, зарегистрированные в Турции юридические лица, акционеры/участники которых являются иностранными физическими или юридическими лицами либо международными организациями и владеют минимум 50% акций/долей либо имеют право назначать или отстранять от должности большинство членов совета правления/директоров, имеют право приобретать и распоряжаться правом собственности или ограниченными вещными правами с целью ведения деятельности компании в соответствии с видами деятельности, указанными в уставе компании. Таким образом, данные юридические лица с иностранным капиталом могут свободно приобретать недвижимость и ограниченные вещные права без соблюдения ограничений, установленных ст.35 Закона, при условии, что данные действия совершаются в рамках своей деятельности, указанной в уставе.
При условии получения разрешения от губернатора соответствующей области, данные компании имеют право приобретать право собственности в зонах стратегической важности, а при наличии разрешения Генштаба Турции или уполномоченного командного пункта – в военных запрещенных зонах и военных зонах безопасности.
С уважением,
Елена Бакмаз
ELBZ Consultancy